実家を売却する方法とは？売るまでの流れ・費用・注意点をわかりやすく解説

親の施設入居や相続をきっかけに、「誰も住まない実家を売却したい」と考える人は少なくありません。しかし、実家を売るには、名義の確認、荷物の整理、不動産会社への査定依頼、売買契約など、いくつもの手続きが必要です。

特に注意したいのが、所有者である親の判断能力や相続登記、兄弟姉妹との共有です。手続きの順番を誤ると、買主が見つかっても契約できないことがあります。

この記事では、実家を売却する主な方法、査定から引き渡しまでの流れ、費用・税金、失敗を避けるための注意点を初心者向けに解説します。

実家を売却する前に確認したい3つのこと

実家の売却を考え始めたら、すぐに片付けや解体をするのではなく、まず「誰の不動産なのか」「売却に同意できる人は誰か」を確認します。

1．土地と建物の名義

不動産を売却できるのは、原則として登記上の所有者です。固定資産税の通知書や登記事項証明書を確認し、土地と建物の名義人を調べましょう。

土地は父、建物は母というように、土地と建物で名義が異なる場合もあります。祖父母など亡くなった人の名義が残っている場合は、通常、相続登記をしてから売却を進めます。

2．所有者本人の意思と判断能力

親名義の実家は、子どもが自分の判断だけで売ることはできません。親本人が売却に同意し、契約内容を理解できることが基本です。

親の意思は明確でも、不動産会社へ出向くのが難しい場合は、委任状を使って手続きを進められることがあります。ただし、不動産会社や司法書士による本人確認は必要です。

認知症などで契約内容を十分に理解できない状態では、委任状だけで売却できるとは限りません。成年後見制度などの検討が必要になる場合があるため、司法書士や弁護士に早めに相談してください。

3．共有者や相続人の意向

実家が兄弟姉妹との共有名義になっている場合、不動産全体を売るには、原則として共有者全員の合意が必要です。売却価格、費用の負担、代金の分け方まで事前に話し合っておきましょう。

相続人が複数いて遺産分割が終わっていない場合も、誰が実家を取得するのかを決める必要があります。相続関係が複雑なときは、売却活動より先に専門家へ相談したほうがスムーズです。

実家を売却する主な方法

実家を売る方法は、大きく分けると「仲介」と「買取」の2つです。それぞれ売却価格や売却までの進め方が異なります。

仲介で売る

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法です。不動産会社が広告や内覧対応を行い、主に個人の購入希望者へ売却します。

一般的な住宅として販売できる実家や、立地に需要がある土地は、まず仲介を検討しやすいでしょう。

不動産会社に買い取ってもらう

買取は、不動産会社が買主となって実家を直接購入する方法です。購入希望者を広く探す必要がないため、条件が整えば仲介より短い手続きで現金化できます。

不動産会社によって買取できる地域や建物の条件が異なります。1社だけで決めず、複数社から価格と条件を提示してもらうことが大切です。

仲介と買取はどちらを選ぶべき？

価格を優先するなら仲介、売却の早さや手間の少なさを優先するなら買取が基本的な選び方です。ただし、仲介で売り出して一定期間で売れなければ買取へ切り替える方法もあります。

査定を依頼するときは、「仲介で売り出す場合の査定価格」と「不動産会社が直接買い取る場合の価格」の両方を確認すると比較しやすくなります。

実家を売却するまでの流れ

仲介で実家を売却する場合の一般的な流れを、8つの段階に分けて説明します。物件や相続の状況によって、順番が前後することもあります。

1．名義と権利関係を確認する

最初に土地・建物の名義、共有者、住宅ローンや抵当権の有無を確認します。相続した実家なら、戸籍の収集、遺産分割、相続登記などが必要になる場合があります。

登記識別情報、固定資産税の通知書、購入時の売買契約書、建築確認関係の書類など、手元にある資料もまとめておきましょう。

2．不動産会社へ査定を依頼する

不動産会社の査定には、所在地や面積などから概算を出す「机上査定」と、担当者が現地を確認する「訪問査定」があります。

まず机上査定でおおよその相場をつかみ、売却を具体的に検討する段階で訪問査定を受ける流れが一般的です。訪問査定では、建物の状態、接道、境界、周辺環境、室内の管理状況なども確認されます。

査定価格は、不動産会社が「この価格なら必ず売れる」と保証するものではありません。金額だけでなく、査定の根拠と販売方法も比較してください。

3．売却方法と不動産会社を決める

仲介と買取のどちらにするかを決め、依頼する不動産会社を選びます。仲介の場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、買主探しや売却活動を正式に依頼する契約です。

不動産会社を選ぶ際は、実家がある地域での販売実績、古い住宅や相続不動産への対応、担当者の説明の分かりやすさを確認しましょう。

4．売り出し価格を決める

査定価格や周辺の売却事例を参考に、実際の売り出し価格を決めます。高く設定しすぎると販売が長期化し、値下げを繰り返すことになりかねません。

いつまでに売りたいのか、どの程度の価格なら合意できるのかを家族で整理し、値下げの方針も決めておくと判断しやすくなります。

5．片付けと売却活動を進める

不動産会社が広告を掲載し、購入希望者から申し込みがあれば内覧を行います。最低限、玄関、水回り、各部屋の床が見える程度まで荷物を整理しておくと、建物の状態を確認してもらいやすくなります。

ただし、査定前に家財をすべて処分する必要はありません。買取では、残置物を残したまま引き渡せるケースもあります。処分費用をかける前に、不動産会社へ相談しましょう。

実家の片付けや売却を含む全体的な進め方は、実家じまいとは？何から始める？費用・手順・片付け・売却まで解説でも詳しく紹介しています。

6．購入申し込みと条件交渉

購入希望者から申し込みが入ったら、価格、引き渡し日、残す設備、土地の測量、建物を取り壊すかどうかなどを調整します。

提示された金額だけで判断せず、契約の条件を含めて検討することが重要です。無理に急いで合意する必要はありません。

7．売買契約を結ぶ

条件がまとまったら、不動産売買契約を結びます。売主は、雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の故障、増改築、境界に関する問題など、把握している不具合や経緯を買主へ伝えます。

契約書には、代金、手付金、引き渡し日、契約解除、土地・建物が契約内容と異なっていた場合の責任などが記載されます。不明点を残さず、納得してから署名・押印してください。

8．代金決済と引き渡しを行う

残代金の受け取りと同時に、所有権移転の手続きや鍵の引き渡しを行います。住宅ローンが残っている場合は、売却代金などで返済し、抵当権を抹消する手続きも必要です。

引き渡しまでに、契約で決めた家財の撤去や解体、境界確認などを終わらせます。売却後は、利益の有無や利用する税制上の特例に応じて確定申告が必要になることがあります。

実家の売却にかかる主な費用

実家の売却価格が、そのまま手元に残るわけではありません。状況に応じて、次のような費用がかかります。

必要な費用は、建物の大きさ、荷物の量、土地の境界、売却方法によって大きく変わります。査定を受ける際は、売却価格だけでなく、費用を差し引いた手取り額の見込みも確認しましょう。

実家の売却でかかる税金

利益が出ると譲渡所得に税金がかかる

不動産の売却で利益が出ると、その利益は「譲渡所得」として所得税や住民税の対象になる可能性があります。基本的には、売却価格から購入時の代金などの取得費と、売却のために直接かかった費用を差し引いて計算します。

相続した実家では、原則として亡くなった人が購入したときの取得費や取得時期を引き継ぎます。昔の売買契約書や領収書が残っていないか探しておきましょう。

利用できる特例がないか確認する

一定の要件を満たす自宅の売却や、相続した空き家の売却には、譲渡所得から一定額を差し引ける特例が用意されています。ただし、居住状況、建物の状態、売却時期、買主との関係など細かな要件があります。

親が施設へ入居した後の実家や、相続してから時間がたった空き家は、状況によって適用の可否が変わります。特例の利用を考える場合は、売却や解体を決める前に税務署や税理士へ確認してください。制度の要件や適用期限は改正されることがあるため、最新情報の確認が必要です。

古い実家は解体してから売るべき？

築年数が古いからといって、必ず解体する必要はありません。中古住宅として使いたい人や、自分でリフォームしたい人に売れる可能性もあります。

先に解体すると土地の状態を確認しやすくなる一方で、解体費がかかり、売れるまでの土地の固定資産税にも影響する可能性があります。また、建物を残すことが売却条件や税制上の特例に関係するケースもあります。

そのため、解体業者へ依頼する前に、少なくとも次の3通りで売れるかを不動産会社へ確認しましょう。

建物内に荷物が多い場合も同じです。片付け費用と買取価格を比較してから、処分する範囲を決めると無駄を抑えられます。

実家を売るときの注意点

「現状のまま売る」だけで責任がなくなるとは限らない

古い実家では、「現状のまま引き渡せば、売主は何も責任を負わない」と考えてしまいがちです。しかし、売主が知っていた不具合を伝えなかった場合などは、引き渡し後に問題になることがあります。

雨漏り、シロアリ、設備の故障、過去の火災、増改築、近隣との境界問題など、分かっていることは不動産会社へ正直に伝えましょう。

査定価格の高さだけで不動産会社を決めない

査定価格は、実際の成約価格ではありません。依頼を受けるために高めの価格を提示し、売れなければ値下げを提案するケースも考えられます。

周辺の成約事例、想定する購入者、販売期間、値下げの方針など、査定額の根拠を具体的に説明できる会社を選びましょう。

家族間で最低売却価格を共有する

兄弟姉妹や親族の間で希望価格が異なると、購入申し込みが入っても判断できません。「この金額以上なら売る」「一定期間で売れなければ値下げする」など、方針をあらかじめ共有しておくと揉めにくくなります。

売却を急ぐ事情を整理しておく

実家を所有している間は、固定資産税、火災保険、庭木の手入れ、建物の管理などが続きます。遠方の実家では、移動費や見回りの負担も無視できません。

高値になるまで待つことだけでなく、保有を続ける費用や手間も含めて売却時期を判断しましょう。

実家の査定は複数の不動産会社を比較する

実家の売却価格や販売方法は、不動産会社によって異なります。特に、地方の住宅、築年数の古い家、荷物が残っている空き家は、会社ごとに対応の差が出やすい傾向があります。

査定では、次の項目を比較してください。

まずは2〜3社程度に査定を依頼し、実家がいくらで売れそうか、現状のまま買い取ってもらえるかを確認すると、次に取るべき行動が見えやすくなります。査定を受けたからといって、必ず売却を依頼する必要はありません。

まとめ：実家の売却は名義確認と査定から始めよう

実家を売却する方法には、主に不動産会社の仲介で買主を探す方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。価格を優先するなら仲介、早さや手間の少なさを優先するなら買取が選択肢になります。

ただし、親名義の実家や相続した実家は、所有者の意思確認、相続登記、共有者の同意などが必要です。まず土地・建物の名義と家族の意向を確認しましょう。

そのうえで複数の不動産会社へ査定を依頼し、仲介価格、買取価格、必要な費用、片付けや解体の条件を比較します。実家の価値と手取り額の目安が分かれば、売却するか、いつ売るかを具体的に判断できます。

実家の売却に関するよくある質問