実家の売却に必要な書類一覧｜相続した家・権利証がない場合も解説

実家を売却するときは、本人確認書類だけでなく、権利証や固定資産税の書類、建物の図面なども必要になります。ただし、最初からすべてをそろえる必要はありません。

査定、売買契約、引渡しの各段階で、求められる書類は異なります。相続した実家の場合は、売却の前に相続登記も必要です。

この記事では、実家の売却に必要な書類と取得先を段階別に整理します。権利証が見つからない場合や、登記上の住所が現在の住所と違う場合の対処方法も確認できます。

実家の売却に必要な書類の全体像

実家の売却に必要な書類は、大きく分けると「所有者を確認する書類」「土地や建物の情報が分かる書類」「契約や引渡しに使う書類」の3種類です。

一般的な戸建ての売却で使う主な書類は、次のとおりです。

書類	主な用途	主な取得先・保管場所
本人確認書類	所有者本人の確認	運転免許証、マイナンバーカードなど
印鑑登録証明書	所有権移転登記など	市区町村役場など
実印	契約書や登記書類への押印	本人が保管
登記済証または登記識別情報	売主が登記名義人であることの確認	自宅や貸金庫、登記を依頼した司法書士から受領した書類
登記事項証明書	所有者、面積、抵当権などの確認	法務局
固定資産税納税通知書・課税明細書	税額や物件情報の確認	毎年、市区町村から所有者へ送付
購入時の売買契約書	取得時の状況や購入代金の確認	自宅など
測量図・境界確認書	土地の面積や境界の確認	自宅、測量会社、法務局など
建築確認済証・検査済証	建築時の手続きや検査の確認	自宅、自治体、指定確認検査機関など
設計図書・間取り図	建物の構造や間取りの確認	自宅、建築会社など
設備の説明書・保証書	設備の状態や使い方の確認	自宅など
住宅ローン関係書類	残債や抵当権抹消手続きの確認	借入先の金融機関

すべての実家で同じ書類が必要になるわけではありません。土地だけを売る場合、マンションを売る場合、住宅ローンが残っている場合など、物件の状況によって変わります。

紛失した書類があっても、それだけで売却できないわけではありません。代わりの方法があるため、手元にある書類と見つからない書類を分けて不動産会社へ伝えましょう。

査定を依頼するときに用意したい書類

不動産会社へ査定を依頼する段階では、売買契約に使う書類がすべてそろっていなくても相談できます。所在地、土地・建物の広さ、築年数などが分かれば、簡易的な査定を受けられることがあります。

より具体的な査定額を知りたい場合は、次の書類を探しておくとスムーズです。

査定時はコピーや写真データで足りることもあります。権利証などの大切な原本を郵送したり、不動産会社へ預けたりする前に、目的と返却時期を確認してください。

実家の片付けや売却を含め、何から手を付けるか迷っている場合は、実家じまいの手順・費用・片付け・売却をまとめた記事もあわせて確認できます。

不動産会社と媒介契約を結ぶときの書類

仲介で買主を探してもらう場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、売却活動の内容や仲介手数料などを不動産会社と取り決める契約です。

この段階では、一般に次の書類や情報を求められます。

媒介契約を結ぶ前には、登記上の所有者と売却を依頼する人が一致しているか確認されます。親名義の実家を子どもが売りたい場合、子どもが自分の判断だけで契約することはできません。

親が所有者で意思表示ができる場合は、親本人が契約するか、正式な委任を受けて子どもが手続きを進めます。親の判断能力が低下している場合は、委任状だけでは対応できないことがあるため、不動産会社や司法書士へ早めに状況を伝えてください。

売買契約を結ぶときに必要になる書類

購入希望者が決まったら、売買代金や引渡し日などを取り決める売買契約を結びます。売主側では、本人確認や物件の状態を説明するための書類が必要です。

書類・持ち物	確認内容
本人確認書類	売主本人であること
実印または指定された印鑑	契約書への押印
登記済証または登記識別情報	所有者の確認
固定資産税納税通知書・課税明細書	固定資産税などの精算
付帯設備表	エアコン、給湯器、照明などの有無や故障状況
物件状況報告書	雨漏り、シロアリ、給排水管の故障などの状況
測量図・境界確認書	土地の範囲や隣地との境界
建築や修繕に関する資料	建物の状態、増改築、修繕履歴

必要書類は不動産会社や契約内容によって異なります。印鑑登録証明書などを売買契約時に用意する場合もあれば、残代金の受領と引渡しを行う決済日に用意する場合もあります。

古い実家では、雨漏りやシロアリ被害、増築、設備の故障などが見つかることもあります。分かっている不具合を隠さず、物件状況報告書などに記載しておくことがトラブルの予防につながります。

残代金の受領・引渡しで必要になる書類

引渡し日には、買主から残代金を受け取り、所有権を買主へ移す登記を申請します。登記手続きは司法書士が担当することが一般的です。

売主が用意する主な書類と持ち物は次のとおりです。

印鑑登録証明書には、登記手続き上の有効期限があります。早く取得しすぎず、司法書士から案内された時期に用意すると無駄がありません。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金などでローンを完済し、家に設定された抵当権を抹消します。金融機関の準備に時間がかかることがあるため、売買契約を結ぶ前から連絡しておくと安心です。

相続した実家の売却に必要な書類

亡くなった親の名義のままでは、買主へ所有権を移せません。相続した実家を売るときは、原則として先に相続登記を行い、相続人の名義へ変更します。

相続登記で使う書類は、遺言書の有無や遺産分割の方法によって変わります。代表的なものは以下のとおりです。

法定相続人が複数いる場合、誰が実家を相続して売却するのかを確認します。共有名義で相続した家を全体として売るには、共有者全員の同意が必要です。

戸籍の収集範囲や必要書類は、家族関係や遺言書の内容によって異なります。判断が難しいときは、相続登記を依頼する司法書士に必要書類の一覧を出してもらうと整理しやすくなります。

権利証を紛失しても実家は売却できる

権利証が見つからなくても、実家の売却は可能です。現在は「登記識別情報」という12桁の英数字が記載された書類が、以前の権利証にあたります。

登記済証や登記識別情報は、紛失しても再発行されません。ただし、次のような方法で所有者本人であることを確認し、所有権移転登記を進められます。

どの方法を使えるかは、売買の予定や金融機関の条件によって異なります。追加の費用や時間がかかることもあるため、権利証がないと分かった時点で不動産会社と司法書士へ伝えてください。

なお、登記識別情報の英数字部分は、暗証番号と同じように慎重に扱う必要があります。必要な場面まで目隠しシールをはがさず、写真を安易に送らないようにしましょう。

住所や氏名が登記簿と違う場合の追加書類

登記簿に記載された住所や氏名が現在の情報と違う場合は、所有権を買主へ移す前に変更登記が必要です。

住所変更では、現在の住民票だけで以前の住所からのつながりを確認できれば、その住民票を使います。複数回引っ越している場合は、戸籍の附票や住民票の除票などが必要になることがあります。

結婚などで氏名が変わっている場合は、戸籍謄本などで変更の経緯を確認します。古い住所の記録が保存期間などの理由で取れないときは、司法書士や法務局へ確認してください。

物件の種類や状態によって追加される書類

マンションの場合

• 管理規約、使用細則
• 管理費・修繕積立金の金額が分かる書類
• 総会議事録や長期修繕計画
• 駐車場や駐輪場の利用状況が分かる書類

手元にない場合は、管理会社や管理組合へ確認します。不動産会社が調査を代行してくれる場合もあります。

土地の境界が分からない場合

境界標がないなど、隣地との境界がはっきりしない実家では、測量や隣地所有者との確認が必要になることがあります。測量図が手元になくても法務局に保管されている場合がありますが、古い図面では現状と合わないこともあります。

測量を売主と買主のどちらが行うか、どの段階まで境界を確認するかは契約条件に関わります。自己判断で進めず、不動産会社と相談して決めましょう。

増築や未登記部分がある場合

増築した部屋や物置などが登記されていない場合は、現在の状態と登記簿の内容が一致していません。買主が住宅ローンを利用できるかどうかにも影響する可能性があります。

増築時の図面、工事契約書、固定資産税の課税明細書など、状況が分かる資料を集めて不動産会社へ見せてください。必要に応じて土地家屋調査士への確認が行われます。

必要書類を効率よく集める手順

実家が遠方にある場合は、何度も往復しなくて済むように書類をスマートフォンで撮影しておくと便利です。ただし、登記識別情報の英数字、マイナンバー、預金口座などが写った画像の管理には注意してください。

書類が完全にそろうまで査定を待つ必要はありません。売却を考え始めた段階で相談し、不足書類を確認しながら準備を進める方法もあります。不動産会社の選び方は、実家の売却・買取サービスの比較と相談先で確認できます。

売却後も保管しておきたい書類

売却が終わっても、関係書類をすぐに処分するのは避けましょう。売却した年分の税金を申告する際に、取得費や売却費用を確認する資料が必要になることがあります。

税金の計算に使える費用は、支出の内容や売却条件によって異なります。確定申告が必要か判断しにくい場合は、税務署や税理士へ書類を見せて確認してください。

実家の売却書類に関するよくある質問

まとめ｜書類がなくても査定相談から始められる

実家の売却に必要な書類は、査定、売買契約、引渡しの段階によって異なります。査定時には、固定資産税の課税明細書や登記事項証明書、図面などがあると物件の状況を伝えやすくなります。

相続した実家は、原則として売却前の相続登記が必要です。権利証を紛失していても代わりの手続きがあるため、売却を諦める必要はありません。

手元の書類を集め、「あるもの」「見つからないもの」「取得が必要なもの」に分けてみましょう。その一覧を不動産会社へ見せれば、必要な手続きと準備の順番を確認しやすくなります。