親が施設へ入居し、誰も住まなくなった実家を売りたいものの、親に認知症の症状があり、本人の意思を確認できるか不安に感じている方もいるでしょう。
認知症と診断されたからといって、親名義の実家が一切売れなくなるわけではありません。売却できるかどうかは、親が契約内容を理解して判断できる状態か、家族に有効な代理権があるかなどによって変わります。
親の意思確認が難しい場合は、成年後見制度を利用する方法があります。ただし、家庭裁判所への申立てや、実家を売るための許可が必要になることもあります。家族の判断だけで手続きを進めないことが大切です。
この記事は次のような人におすすめ！
- 認知症の親名義の実家を売却できる条件
- 意思確認が難しい場合に利用できる成年後見制度
- 家庭裁判所の許可や売却前に確認したい注意点
認知症の親名義の実家は売却できる？
結論からいうと、親が売却の内容を理解し、自分で判断できる状態であれば、本人の意思で実家を売却できます。
売却できるかどうかは、認知症という診断名だけで決まるものではありません。不動産を売ることや売却金額、売った後は家に戻れなくなる可能性などを理解し、判断できるかどうかが確認されます。このような判断能力を、法律上は「意思能力」といいます。
認知症の状態には個人差があります。日常生活で支援が必要でも、不動産売却について理解できる場合があります。一方、会話ができていても、契約の意味や結果を理解できないこともあるため、普段の様子だけでは判断できません。
売買契約のときは、不動産会社や登記を担当する司法書士などが本人の意思を確認します。判断が難しい場合は、医師の診断書や意見が判断材料になることもあります。
家族が親の代わりに勝手に売ることはできない
実家の所有者が親であれば、子どもが固定資産税や施設費を負担していても、家族の判断だけで売ることはできません。親の実印や権利証を預かっているだけでも、売却する権限があることにはなりません。
本人の意思能力がない状態で結んだ契約は、無効と判断される可能性があります。親の署名を家族が代筆したり、親が理解していないまま委任状を作成したりするのも避けてください。
施設費を支払うため、空き家の管理負担を減らすためといった事情があっても、所有者本人の権利は変わりません。売却には、本人の意思または法律上認められた代理権が必要です。
売却前に確認したい4つのこと
1．実家の所有者は誰か
法務局で取得できる登記事項証明書を見て、現在の名義人を確認。親の単独名義とは限らず、夫婦や親族との共有名義になっていることもあります。
共有名義の家全体を売るには、原則として共有者全員の合意が必要です。すでに名義人が亡くなっている場合は、相続関係を整理し、相続登記を済ませてから売却する流れになります。
2．親が売却内容を理解できるか
親に「家を売ってもよいか」と聞き、うなずいたかどうかだけで判断するのは十分ではありません。少なくとも、売る家、売却する理由、金額、売却後のお金の扱いなどを理解できるか確認します。
本人の状態が日によって変わる場合や、家族だけでは判断できない場合は、早い段階で不動産会社や司法書士に状況を伝えておくとよいでしょう。必要に応じて、主治医にも相談します。
3．有効な委任状や契約があるか
親が判断できるうちに、実家の売却について家族へ正式な代理権を与えていた場合は、代理人による手続きができる可能性があります。ただし、一般的な財産管理の委任状があるだけで、必ず不動産を売れるとは限りません。
委任状に記載された権限の範囲や作成時の本人の状態、売却条件などが確認されます。家族信託や任意後見契約を結んでいる場合も、契約内容に不動産を売却できる権限が含まれているかを確認してください。
親の判断能力が低下してから、新たに委任状や家族信託の契約を作成することは難しくなります。過去に作成した書類があるなら、司法書士や弁護士などに内容を確認してもらう方法があります。
4．実家が親の居住用不動産に当たるか
成年後見人が親の居住用不動産を売る場合は、家庭裁判所の許可が必要です。現在は施設で生活していても、以前住んでいた家や、将来戻る可能性がある家は居住用不動産に当たることがあります。
「施設へ入ったので、もう自宅ではない」と家族だけで判断しないようにしましょう。許可が必要か分からないときは、後見を監督する家庭裁判所へ確認します。
親の意思を確認できない場合は成年後見制度を検討する
親が売却内容を理解できず、有効な代理権を持つ人もいない場合は、法定後見制度を利用する方法があります。法定後見制度とは、判断能力が低下した人の財産や生活を、家庭裁判所が選んだ人が支える制度です。
本人の判断能力に応じて「後見」「保佐」「補助」の3種類があります。どの種類になるかは、医師の診断書などを踏まえて家庭裁判所が判断します。
判断能力をほとんど欠く状態では、成年後見人が本人に代わって契約できる場合があります。保佐人や補助人が実家の売却を代理するには、家庭裁判所から必要な代理権が与えられているかを確認しなければなりません。
成年後見人には家族が選ばれるとは限りません。家庭裁判所の判断により、司法書士や弁護士などの専門職が選ばれることもあります。
成年後見を利用して実家を売る流れ
親の状態と売却の必要性を整理する
親の生活状況や判断能力、施設費、空き家の維持費などを整理します。成年後見人は家族の都合ではなく、本人の利益を考えて財産を管理する立場です。
そのため、「管理が面倒だから売りたい」という理由だけではなく、施設費に充てる、老朽化による負担を避けるなど、本人にとって売却が必要であることを説明できるようにします。
家庭裁判所へ後見開始などを申し立てる
申立ては、原則として本人の住所地を管轄する家庭裁判所で行います。申立てができるのは本人、配偶者、一定範囲の親族などです。
申立書のほか、医師の診断書、本人の財産や収支が分かる資料、親族関係を確認する書類などを用意します。必要書類は事情によって異なるため、申し立て先の家庭裁判所で確認してください。
成年後見人などが選任される
家庭裁判所による調査や審理を経て、成年後見人などが選ばれます。家族が候補者として申立書に記載されていても、その人が必ず選ばれるわけではありません。
選任された成年後見人は、親の財産や負債、収支を確認します。そのうえで、実家を売ることが本人の生活や財産を守るために適切かを検討します。
査定を取り、売却条件を整える
不動産会社へ査定を依頼し、実家がどのくらいで売れそうかを確認します。家庭裁判所へ許可を求める際には、売却価格が不当に安くないことや、売却先、代金の使い道などを説明できる資料が必要になることがあります。
1社の査定だけで決めず、複数社の査定や販売方法を比べると判断しやすくなります。仲介で買主を探す方法と、不動産会社が直接家を買い取る「不動産買取」のどちらが合うかも検討します。
居住用不動産なら家庭裁判所の許可を得る
実家が本人の居住用不動産に当たる場合、成年後見人が売却するには家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ないまま行った売却は無効になる可能性があります。
申立てでは、査定書、登記事項証明書、売買契約書の案、売却が必要な理由を示す資料などを求められることがあります。買主と契約を進める場合は、家庭裁判所の許可を得られることを条件にするなど、不動産会社や司法書士と進め方を調整します。
売買契約と引き渡しを行う
必要な許可を得た後、契約、代金の受け取り、所有権移転登記、家の引き渡しへ進みます。売却代金は成年後見人や家族のものではなく、親本人の財産です。
代金は本人名義の口座などで管理し、施設費や生活費、医療費といった本人のための支出に使います。
成年後見は実家を売ったら終わる制度ではない
成年後見制度は、実家を売るためだけの一時的な手続きではありません。売却が終わっても、原則として本人が亡くなるか判断能力が回復するまで続きます。
成年後見人は、財産の管理や家庭裁判所への報告を継続します。専門職が成年後見人に選ばれた場合は、本人の財産から報酬が支払われることもあります。報酬額は成年後見人が自由に決めるのではなく、家庭裁判所が事情を踏まえて決定します。
申立て後に「やはり利用をやめたい」と考えても、家族の都合だけで自由に取り下げられるわけではありません。制度の継続や財産管理まで理解したうえで検討することが大切です。
施設入居後の実家を売るときの注意点
親が自宅へ戻る可能性も考える
施設に入った直後は、今後の生活がまだ固まっていないことがあります。実家を売ると元の家へ戻れなくなるため、本人の希望、施設での生活状況、将来の住まいを確認しておきましょう。
施設入居後の実家を売るか残すかで迷っている方は、先に家族で選択肢を整理してみてください。
売却前に家財を処分しすぎない
親の同意や後見人の判断がないまま、家具、預金通帳、写真、貴重品などを処分しないようにします。家の中の物も親の財産であり、思い出の品が含まれているかもしれません。
片付けが必要な場合は、残す物、処分する物、売却できる物を記録しながら進めるとよいでしょう。
売却価格だけで不動産会社を決めない
成年後見が関係する売却では、通常の売却に加えて家庭裁判所への許可申立てや書類の準備が発生することがあります。査定価格だけでなく、後見人による売却に対応した経験があるかも確認するとよいでしょう。
早く現金化したいからといって、不当に低い価格で売ることは本人の利益になりません。複数の会社を比べ、価格の根拠や売却方法の説明が分かりやすい会社を選びます。
認知症の親の実家売却で避けたいこと
- 親の実印を使い、家族が本人のふりをして契約する
- 売却内容を理解できない親に委任状を書いてもらう
- 家庭裁判所の許可が必要か確認せずに契約する
- 相場を調べず、家族や知人へ安く売る
- 売却代金を子どもの口座へ移し、家族のために使う
手続きを急いで進めると、後から契約の有効性やお金の管理をめぐって問題になることがあります。不動産会社へ相談する際は、親に認知症の症状があることを隠さず、現在の状態を伝えてください。
よくある質問
- Q認知症と診断された時点で家は売れなくなりますか？
- A
診断を受けただけで、一律に売却できなくなるわけではありません。本人が売却の内容や結果を理解して判断できるなら、本人による売却が可能です。病名だけではなく、契約時の意思能力が確認されます。
- Q施設に入っている親の家なら、子どもが売ってもよいですか？
- A
施設へ入居しても、家の所有権は親にあります。子どもに有効な代理権がない限り、家族の判断だけでは売れません。成年後見人が売る場合も、居住用不動産に当たれば家庭裁判所の許可が必要です。
- Q兄弟姉妹全員の同意は必要ですか？
- A
親の単独名義で、親本人が意思能力を持って売却する場合、子ども全員の同意が法律上必要になるわけではありません。ただし、成年後見の申立てでは、親族の意向が確認されることがあります。後の争いを避けるため、可能な範囲で情報を共有しておくとよいでしょう。
- Q売却手続き中に親が亡くなったらどうなりますか？
- A
親が亡くなると成年後見は終了し、成年後見人の代理権もなくなります。契約前であれば、相続人を確定して相続登記を行い、相続人が売却を進めるのが基本です。すでに契約している場合は契約内容や進行状況で対応が変わるため、不動産会社や司法書士へ早めに確認してください。
- Q親の実家を売ると税金はかかりますか？
- A
購入時より高く売れた場合などは、売却による利益に税金がかかることがあります。一方、以前住んでいた自宅の売却では、一定の条件を満たすと税負担を抑えられる特例を利用できる可能性があります。
施設への入居時期、家を使わなくなった時期、売却時期などで扱いが変わります。売却前に税務署や税理士へ確認しておくとよいでしょう。
まとめ
認知症の親名義の実家を売れるかどうかは、診断名だけでは決まりません。親が売却内容を理解できるなら本人が契約できます。有効な代理権があれば、代理人が手続きを進められる可能性もあります。
本人の意思確認が難しく、代理権を持つ人もいない場合は、成年後見制度が選択肢になります。成年後見人が親の居住用不動産を売るときは、家庭裁判所の許可が必要です。
家族だけで売却を進めず、登記名義、親の意思能力、委任状などの有無、居住用不動産に当たるかを順番に確認しましょう。そのうえで、事情を伝えた不動産会社や司法書士へ相談すると、必要な手続きを整理しやすくなります。
