古い実家を売るときの契約不適合責任とは？現状渡し・告知・契約条項の注意点

古い実家を売るとき、「引き渡した後に雨漏りやシロアリ被害が見つかったら、修理代を請求されるのでは」と不安になる方も多いのではないでしょうか。

売却後の責任を考えるうえで関係するのが「契約不適合責任」です。簡単にいうと、引き渡した家や土地が契約で約束した内容と違っていた場合に、売主が負う可能性のある責任を指します。

ただし、古い家に不具合が見つかっただけで、必ず売主の責任になるわけではありません。何を買主に伝え、売買契約書でどのように取り決めたかが大きく影響します。

契約不適合責任とは、契約内容と違う物件を引き渡した場合の責任

契約不適合責任とは、売却した家や土地が、種類・品質・数量などの点で売買契約の内容に合っていなかった場合に生じる責任です。

たとえば、契約上は雨漏りがないことになっていたにもかかわらず、引き渡し時点ですでに雨漏りしていた場合などが考えられます。買主から修理や代金の減額などを求められる可能性があります。

以前は「瑕疵担保責任」という言葉が広く使われていました。瑕疵とは、通常備えているはずの品質や性能が欠けている状態のことです。現在は「隠れた不具合かどうか」だけでなく、契約で合意した内容に適合しているかどうかが判断の中心になります。

買主が求める可能性のある対応

物件が契約内容に合っていなかった場合、買主は状況に応じて、主に次の対応を求める可能性があります。

どの請求が認められるかは、不具合の内容や契約条項、売主・買主の対応などによって変わります。雨漏りが見つかったからといって、直ちに契約解除になるという単純な仕組みではありません。

古い家で契約不適合責任が問題になりやすい例

築年数が経過した実家では、建物だけでなく土地や設備にも不具合が隠れていることがあります。売却後に問題になりやすいのは、次のような例です。

一方、築年数に見合う通常の傷みまで、すべて契約不適合になるとは限りません。買主が物件の古さや傷みを理解し、その状態を前提として契約していたかどうかも関係します。

「古家付き土地として売った」「建物価格をゼロとして契約した」という事情だけで、建物に関する責任が自動的になくなるとも限りません。建物を売買の対象に含めるのか、どのような状態を前提とするのかを契約書に明記することが大切です。

「現状渡し」だけでは責任がなくなるとは限らない

古い実家の売買では、「現状有姿」や「現状渡し」という条件が使われることがあります。これは一般に、売主が大きな修理や撤去をせず、現在の状態で引き渡すという意味です。

しかし、契約書に「現状渡し」と書くだけで、売主の契約不適合責任がすべて免除されるとは限りません。「現状」の範囲が曖昧なままだと、売主と買主の認識が食い違う可能性があるためです。

たとえば、買主が室内の傷や古い設備を目で確認していても、天井裏の雨漏りや床下のシロアリ被害まで了承したとは限りません。分かっている不具合は、現状渡しという言葉でまとめず、一つずつ具体的に伝えるほうが認識のずれを防ぎやすくなります。

契約不適合責任を免除・制限する特約は設けられる？

個人が売主となる不動産売買では、買主との合意により、契約不適合責任を免除したり、責任を負う期間や範囲を制限したりする特約を設けることがあります。

よくあるのは、「建物について売主は契約不適合責任を負わない」「一定期間に限って責任を負う」「特定の設備は修理の対象外とする」といった取り決めです。ただし、免責の内容が曖昧だと、売却後の争いを十分に防げません。

また、売主が知っていながら買主に伝えなかった事実については、免責特約があっても責任を免れない可能性があります。把握している不具合を隠して売ることは避けなければなりません。

なお、不動産会社が売主となる取引には、個人間の取引とは異なる制限があります。実家の所有者が個人として売る場合と、不動産会社が買い取った後に再販売する場合を混同しないようにしましょう。

不具合はどこまで買主に伝えるべき？

売主が把握している不具合は、できるだけ正確に買主と仲介会社へ伝えましょう。記憶が曖昧な場合は、断定せず「時期は不明だが、以前に雨漏りしたことがある」など、分かる範囲で説明します。

売却時には、物件の状態を記載する「告知書」や「物件状況報告書」を作成するのが一般的です。設備については、使用できるか、故障しているかなどを記載する「付帯設備表」を使うこともあります。

次のような情報が残っていないか、家族にも確認してみるとよいでしょう。

修理の領収書、工事の見積書、写真、保証書などがあれば保管しておきましょう。口頭で伝えた内容も、告知書や契約書に反映されているか確認することが大切です。

買主からの通知にはいつまで対応する？

法律上、種類や品質に関する契約不適合について、買主は原則として不適合を知った時から1年以内に売主へ通知することとされています。これは「引き渡しから必ず1年」という意味ではありません。

ただし、個人間の売買では、契約によって通知期間や責任を負う期間を別に定めることがあります。契約書に「引き渡しから3か月以内」などの記載があれば、その内容を確認しなければなりません。

売主が不適合を知っていた場合や、重大な不注意によって知らなかった場合には、通知期間に関する扱いが変わることもあります。また、時効など別の期間制限も関係する可能性があります。

実際に請求を受けたときは、すぐに支払いを約束するのではなく、契約書と告知書を確認してください。不具合が引き渡し時点からあったのか、契約の対象に含まれるのかも整理します。判断が難しい場合は、仲介会社や不動産問題を扱う弁護士へ確認するとよいでしょう。

古い実家の契約前に確認したい7つのこと

1．過去の不具合と修理歴を家族に確認する

相続した実家では、所有者自身が家の状態を詳しく知らないことがあります。親や兄弟姉妹に、雨漏り、シロアリ、漏水、境界問題などの記憶がないか確認しておきます。

2．建物と土地の資料を集める

登記事項証明書、建築確認に関する書類、測量図、工事記録、設備の保証書などを探します。書類がない場合も、その事実を仲介会社へ伝えてください。

3．告知書を「分からない」で埋めすぎない

本当に把握していない内容を無理に断定する必要はありません。ただし、少し調べれば分かることまで確認せず、すべて「不明」とするのは避けたいところです。

現地を見たり、家族に聞いたり、過去の書類を探したりしたうえで、分かる範囲を正確に記載します。

4．必要に応じて建物状況調査を検討する

建物状況調査（インスペクション）は、専門家が建物の基礎や外壁などを目視や計測で調べるものです。売却前に状態を整理しやすくなります。

ただし、見えない場所をすべて調べる検査ではなく、不具合が一切ないことを保証するものでもありません。費用や建物の状態を踏まえて、実施するかどうかを不動産会社と相談するとよいでしょう。

5．修理して売るか、そのまま売るかを比べる

不具合を直せば売りやすくなる場合がありますが、かけた修理費を売却価格に上乗せできるとは限りません。一方、そのまま売る場合は価格が下がったり、免責などの条件交渉が必要になったりします。

修理を決める前に、現状のまま売った場合と修理後に売った場合の査定を比べる方法があります。

6．契約書の免責範囲と期間を具体的に確認する

「現状渡し」とだけ書かれていないか確認しましょう。建物、土地、給排水管、敷地内の設備、家具や家電など、何が契約の対象で、どの範囲まで責任を負うのかを整理します。

不動産会社から契約書案を受け取ったら、契約当日に初めて読むのではなく、事前に確認する時間を取りましょう。意味の分からない条項は、担当者に具体例を挙げてもらうと理解しやすくなります。

7．仲介と不動産買取の条件を比べる

個人の買主を探す仲介だけでなく、不動産会社が直接家を買い取る「不動産買取」も選択肢です。買取では、古さや不具合を踏まえた条件を提示してもらえることがあります。

ただし、買取でも契約不適合責任が当然に免除されるわけではありません。売却価格だけでなく、免責の範囲、家財の処分、測量や解体の負担などを契約書で確認してください。

相談先を比べたい方には、実家の売却・買取サービスと選び方も参考になります。

不動産会社へ査定を頼むときに伝えたい内容

査定を頼む段階から、把握している不具合を伝えておくと話が進みやすくなります。不具合を伏せたまま出された査定額は、契約前に減額される可能性があり、売却方法の判断材料として使いにくいためです。

査定額だけで会社を選ばず、古い家の取引経験や契約条件の説明も比べてみましょう。実家全体の片付けや売却の進め方を整理したい場合は、実家じまいの費用・手順・片付け・売却の流れも参考になります。

古い家の売却と契約不適合責任に関するよくある質問

まとめ

古い実家を売った後の責任は、単に不具合があるかどうかだけでは決まりません。買主へ何を伝え、物件の状態や責任範囲を契約書でどのように取り決めたかが大きく関係します。

現状渡しという言葉だけに頼らず、分かっている雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などを具体的に告知しましょう。そのうえで、契約不適合責任を負う範囲と期間、免責の内容を契約前に確認します。

家の状態がよく分からないときは、過去の書類や家族の記憶を整理し、古い家の売却経験がある不動産会社へ相談するところから始められます。仲介と買取の条件を比べ、価格だけでなく売却後の責任も含めて、自分の実家に合う方法を選びましょう。