実家の共有持分だけを売るには？家全体の売却との違いと注意点

兄弟で相続した実家を売りたいのに、ほかの共有者が同意してくれない。このような場合、自分が持つ「共有持分」だけを売却する方法があります。

共有持分とは、実家に対して自分が持っている所有権の割合です。原則として、自分の共有持分だけなら、ほかの共有者の同意を得ずに売却できます。

ただし、共有持分は家全体よりも買い手が限られ、売却価格が低くなりやすい傾向があります。売却後は第三者が新たな共有者になるため、実家に住む兄弟や親族へ影響する可能性もあります。

この記事では、共有持分だけを売る方法と家全体を売る場合の違い、売却前に確認したい注意点を整理します。

実家の共有持分だけでも売却できる

共有名義になっている実家でも、自分の共有持分だけなら原則として単独で売却できます。兄弟など、ほかの共有者の同意も、法律上は原則として必要ありません。

たとえば、兄と弟が実家を2分の1ずつ所有している場合、弟は自分の2分の1の持分を売ることができます。ただし、「実家の右半分」や「2階部分」を売るわけではありません。家と土地に対する所有権の割合を売る形です。

持分を買った人は、売主に代わって実家の共有者になります。一方、家全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。自分の判断だけで兄弟の持分まで売ることはできません。

遺産分割前は「共有持分」と「相続分」の違いに注意

親が亡くなった後、遺産分割が終わっていない実家では注意が必要です。登記上の不動産の持分を売る場合と、遺産全体に対する権利である「相続分」を第三者へ譲る場合では、法律上の扱いが異なります。

遺産分割協議の途中で売却を考えているなら、何を売ろうとしているのかを明確にしなければなりません。登記事項証明書や遺言書、遺産分割協議書を確認し、判断が難しい場合は司法書士や弁護士に相談してください。

共有持分だけの売却と家全体の売却は何が違う？

共有持分だけの売却は、家全体の売却より進めやすいように見えます。しかし、価格や売却後の親族関係まで考えると、家全体を売れるか検討してから持分売却へ進むほうがよい場合があります。

たとえば、実家全体に2,000万円の価値があり、自分の持分が2分の1でも、持分が必ず1,000万円で売れるわけではありません。買主は家を単独で利用したり、自由に建て替えたりできないため、その制約が価格に反映されます。

実家の共有持分を売る主な方法

ほかの共有者に買い取ってもらう

実家に住み続けたい兄弟や、将来その家を使いたい共有者がいるなら、その人に持分を買い取ってもらう方法があります。

第三者が共有関係に入らないため、親族への影響を抑えやすい方法です。ただし、価格の決め方や支払い方法で意見が分かれることがあります。実家全体の査定を取り、持分割合だけでなく利用状況なども踏まえて話し合うとよいでしょう。

共有持分を扱う買取会社に売る

兄弟が買い取れない場合は、共有持分を扱う不動産買取会社へ売却する方法があります。不動産買取とは、不動産会社が買主となって持分を直接買い取る方法です。

一般の個人へ売るより手続きを進めやすい一方、買取価格は低くなる傾向があります。会社によって査定額や契約条件が異なるため、1社だけで決めず、複数社を比較しておくと判断しやすくなります。

売却先を探すときは、通常の家の売却に強い会社なのか、共有持分のように権利関係が複雑な不動産にも対応しているのかを確認してください。相談先の選び方は、実家の売却・買取サービスの比較と選び方でも紹介しています。

共有者全員で家全体を売る

共有者全員が売却に同意できるなら、実家全体を売る方法が有力です。一般の購入希望者にも売れるため、持分だけを売るより高い価格を期待できます。売却代金は、持分割合や共有者間の合意に沿って分けます。

実家を使う予定が誰にもなく、維持費だけがかかっているなら、家全体の売却を改めて提案してみてもよいでしょう。売却価格の査定や手取り額の見込みを示すと、感情だけでなく具体的な条件をもとに話し合えます。

共有物分割を求める

話し合いで共有状態を解消できない場合、「共有物分割」を求める方法もあります。共有物分割とは、共有している財産を分け、共有関係を終わらせるための手続きです。

当事者間でまとまらなければ、裁判所での手続きに進むことがあります。ただし、希望どおりの価格や方法になるとは限らず、時間や費用もかかります。すぐに法的手続きを選ぶのではなく、持分の買い取りや家全体の売却を話し合ったうえで検討したい選択肢です。

持分だけを売る前に知っておきたい影響

買主が兄弟の新しい共有者になる

共有持分を第三者へ売ると、買主が新しい共有者になります。売却した本人は共有関係から離れますが、実家に住む兄弟や持分を残した親族は、その買主と話し合わなければなりません。

買主から持分の買い取りや家全体の売却、利用状況に応じた金銭の支払い、共有物分割などを求められる可能性があります。どのような請求が認められるかは、住んでいる経緯や合意内容によって異なります。

住んでいる人がすぐ退去するわけではない

持分が売られたからといって、実家に住んでいる兄弟が直ちに退去しなければならないとは限りません。持分の買主も共有者であり、家全体を自由に使えるわけではないためです。

ただし、無償で住み続けられるか、使用料にあたる金銭が発生するかは、これまでの取り決めや利用状況に左右されます。口頭の約束がある場合も、内容を整理しておいたほうがよいでしょう。

兄弟との関係が悪化することがある

法的に同意が不要でも、何も伝えずに第三者へ売却すると、兄弟との関係が悪化することがあります。実家に住んでいる人にとっては、知らない会社や個人が共有者になるためです。

連絡できる関係であれば、第三者へ売る前に、家全体の売却や親族による買い取りができないか相談しておくのが現実的です。実家の処分を兄弟で話し合う際の考え方は、実家じまいの手順や進め方も参考になります。

売却を決める前に確認すること

登記上の名義と持分割合

登記事項証明書を取得し、現在の名義人と持分割合を確認します。家だけでなく、土地や私道の持分も確認しておきましょう。

亡くなった親の名義が残っている場合、売却にあたっては相続登記が必要です。戸籍や遺言書、遺産分割協議書など、登記に必要な書類も確認してください。

住宅ローンや抵当権の有無

登記事項証明書では、住宅ローンなどの担保となる「抵当権」が付いていないかも確認します。抵当権が残っている不動産は、持分だけを自由に売るのが難しいことがあります。

ローンの残高や抵当権の対象によって対応が変わるため、金融機関や司法書士、不動産会社に確認してください。

実家を誰がどのように使っているか

誰が住んでいるのか、家賃を払っているのか、修繕費や固定資産税を誰が負担してきたのかを整理します。鍵の管理や家財の所有者も確認しておきたい項目です。

固定資産税の負担について共有者同士で決めた内容があっても、自治体への納税義務とは別に考える必要があります。未納がある場合は、自治体の窓口で状況を確かめておきましょう。

家全体と持分の両方の査定価格

持分の査定だけでなく、実家全体を売った場合の価格も調べておくと、選択肢を比べやすくなります。

「持分だけならいくらか」「全員で売れば一人あたりいくらになるか」を数字で示せば、兄弟との話し合いにも使えます。査定額は売却を約束するものではないため、依頼先の説明や算定理由も確認してください。

売却にかかる税金と費用

共有持分を売って利益が出た場合は、所得税や住民税の対象になることがあります。売却価格から、取得にかかった費用や売却費用などを差し引いて利益を計算します。

相続した不動産では、親が取得したときの価格や所有期間を引き継ぐのが基本です。取得時の資料がない場合や、利用できる特例を確認したい場合は、税務署または税理士へ相談してください。

共有持分を売るときの進め方

早く手放したい事情があっても、その場で契約を迫る会社には注意が必要です。売却価格の根拠や手数料、売却後にほかの共有者へどのような連絡をする予定かも質問しておきましょう。

実家の共有持分売却に関するよくある質問

まとめ：第三者へ売る前に家全体の売却も比較する

実家の共有持分は、原則として自分だけの判断で売却できます。ただし、家全体の価格に持分割合を掛けた金額で売れるとは限りません。売却後は第三者が新たな共有者になるため、実家に住む兄弟や親族にも影響します。

登記上の名義と持分割合、遺産分割の状況を確認したうえで、親族による買い取り、家全体の売却、専門会社への持分売却を比べてみましょう。権利関係に不明な点がある場合は、契約前に司法書士や弁護士へ確認しておくと安心です。

売却や買取の相談先を探す場合は、実家の売却・買取サービス4選と選び方で各サービスの違いを確認できます。