再建築不可の実家は売れる？確認方法と売却先を選ぶポイント

相続した実家について不動産会社から「再建築不可の可能性がある」と言われ、売れるのか不安に感じている方もいるでしょう。

再建築不可とは、今ある建物を取り壊したあと、原則として新しい建物を建てられない状態です。一般的な住宅より買い手は限られますが、売却できないわけではありません。

ただし、古い家だから再建築できないとは限りません。道路の種類や敷地との接し方などを確認し、実家の条件に合う売却先を選ぶことが大切です。

再建築不可の実家でも売却はできる

再建築不可の実家でも、現在ある建物や土地を売ること自体は可能です。建物を修繕して利用したい人や、立地を重視する人、不動産会社などが購入する場合があります。

一方で、一般的な住宅より売却に時間がかかったり、価格が低くなったりする傾向があります。建て替えができないことに加え、住宅ローンの審査が難しくなる場合があるためです。

大切なのは、最初から「売れない」と決めつけないことです。再建築不可になっている理由を調べると、条件を整えることで建て替えられる可能性が見つかることもあります。

再建築不可になる主な理由

よくあるのは、敷地が道路に接するための条件を満たしていないケースです。建築基準法が適用される区域では、建物の敷地は原則として「建築基準法上の道路」に2メートル以上接していなければなりません。これを接道義務といいます。

たとえば、次のような実家は再建築不可と判断される可能性があります。

ただし、前面道路が狭いだけで再建築不可になるとは限りません。道路の中心線などから敷地を後退させる「セットバック」を行えば、建て替えられるケースもあります。

また、現在の建物が建てられたあとに法律や道路の条件が変わり、同じ条件では建て替えられなくなっている場合もあります。築年数や見た目だけでは判断できません。

実家が再建築不可か確認する方法

不動産会社の広告や査定書に「再建築不可」と書かれていても、その理由まで確認しておくと安心です。再建築不可は登記簿にそのまま記載される種類の情報ではなく、道路や敷地の条件を調べて判断するためです。

手元にある書類を確認する

実家に関する書類が残っている場合は、まとめておきましょう。確認に役立つ可能性があるのは、次のような書類です。

書類がすべてそろっていなくても、調査は可能です。紛失している場合は、そのことを不動産会社へ伝えてください。

自治体の建築担当窓口で道路の扱いを調べる

前面の道が建築基準法上の道路に当たるかどうかは、市区町村などの建築指導を担当する窓口で確認します。自治体によって窓口の名称や調査方法が異なるため、所在地を伝えたうえで、必要な資料を確認するとよいでしょう。

主な確認事項は次のとおりです。

窓口では一般的な制度を確認できますが、具体的な建築計画がなければ最終判断まで出ないことがあります。「建て替え可能」という回答を口頭で確認しただけで売却条件を決めず、必要に応じて建築士や調査経験のある不動産会社にも確認しましょう。

私道の権利や境界も調べる

実家の前が私道の場合は、道路としての扱いだけでなく、所有者や持分も確認します。通行する権利や、水道管・ガス管などの工事で道路を掘るための承諾が問題になることもあるからです。

また、道路に接する長さが2メートルあるように見えても、境界が不明確だと正しく判断できません。必要に応じて、土地の測量を行う土地家屋調査士への相談も検討します。

再建築できる可能性がないか確認する

現状では再建築不可でも、条件を整えることで建て替えが可能になる場合があります。代表的な方法は次のとおりです。

ただし、どの土地でも利用できる方法ではありません。隣接地を買う費用が売却価格の上昇分を上回る可能性もあります。許可についても、申請すれば必ず認められるものではありません。

費用をかけて条件を整える前に、「現状のまま売った場合」と「条件を改善した場合」の査定額を比べると判断しやすくなります。

再建築不可の実家を売る3つの方法

1．不動産会社の仲介で買い手を探す

仲介は、不動産会社に広告や内覧対応を依頼し、個人や投資家などの買い手を探してもらう方法です。不動産会社が直接購入する買取より、高く売れる可能性があります。

一方、買い手が見つかるまでの期間は読みにくくなります。住宅ローンを利用できる金融機関が限られる場合もあるため、現金で購入できる人や、再建築不可物件を活用したい投資家が主な候補になります。

立地がよい、建物をまだ利用できる、賃貸需要が見込めるといった実家は、仲介から検討する余地があります。

2．再建築不可物件を扱う会社に買い取ってもらう

不動産会社が実家を直接買い取る「不動産買取」も選択肢です。再建築不可物件や古い空き家を扱った実績がある会社なら、一般の買い手が見つかりにくい実家でも査定してもらえる可能性があります。

仲介より売却価格が低くなる傾向はありますが、売却時期を見通しやすいことが利点です。内覧対応の負担を減らしやすく、家の中に残された家具や家電などをそのまま引き取れる会社もあります。

ただし、対応地域や買取条件は会社ごとに違います。査定額だけで決めず、家財の扱い、測量費、契約条件、引き渡し後の責任についても書面で確認しましょう。

3．隣家や近隣の土地所有者に売る

隣家にとっては、実家の土地を購入することで庭や駐車場を広げられる場合があります。隣接地と一体にすることで、土地の使い道や接道条件が改善するケースもあります。

ただし、親族や所有者が自分で突然交渉すると、価格や境界をめぐって関係が悪くなるおそれがあります。近隣への打診を考える場合も、不動産会社に仲介してもらうと手続きを整理しやすくなります。

売却先を選ぶときの見方

再建築不可の実家は、一般的な住宅の売却経験だけでなく、道路や権利関係を調査できる会社へ相談するのが現実的です。会社を比べるときは、次の点を確認してください。

査定額は1社だけでは判断しにくいため、複数社の意見を比べるとよいでしょう。ただし、最も高い査定額を出した会社に依頼しても、必ずその金額で売れるとは限りません。仲介の査定価格なのか、会社が実際に購入する買取価格なのかも確認してください。

実家の売却・買取サービスと選び方を比較する

相続した実家を売るまでの進め方

相続した実家の場合は、道路の調査だけでなく、誰が所有しているのかも整理します。おおまかな流れは次のとおりです。

亡くなった親の名義のままでは、買い手へ所有権を移すことができません。遺産分割の話し合いがまとまらない場合や、相続人が多い場合は、司法書士などへ確認すると手続きを整理しやすくなります。

売却して利益が出た場合の税金や利用できる特例は、取得時期や空き家になった経緯などで変わります。売却前に税務署や税理士へ確認しておくと、手取り額を見込みやすくなります。

売却前に気をつけたいこと

売却方法を決める前に建物を解体しない

再建築不可の実家を先に解体すると、建物として利用できる価値がなくなり、買い手がさらに限られる可能性があります。更地にしたあとの固定資産税の扱いや解体費も含めて、売却方法を決めてから判断しましょう。

再建築できないことを買い手に伝える

売主が把握している道路や建築上の制限は、不動産会社と買い手へ正確に伝えます。「現状のまま売る」「売主の責任を限定する」といった契約でも、知っている問題を伝えなくてよいわけではありません。

雨漏り、シロアリ、設備の故障、境界の争いなども含め、分かっていることを不動産会社へ共有しましょう。

売れるまで空き家を放置しない

売却活動が長引く間も、換気、庭木の手入れ、郵便物の確認などは続けます。遠方で管理が難しい場合は、親族で分担するか、空き家管理サービスを利用する方法もあります。

再建築不可の実家に関するよくある質問

まとめ

再建築不可の実家でも、仲介、専門会社による買取、隣家への売却といった方法があります。売れないと決めつける前に、自治体の建築担当窓口や調査経験のある不動産会社を通じて、道路の種類と接道条件を確認しましょう。

解体や大がかりな片付けは、売却方法を決めてからでも遅くありません。現状のままの査定と、条件を改善した場合の見込みを比べ、費用と手取り額のバランスで判断することが大切です。

実家全体の整理をどこから始めるか迷っている方には、実家じまいの手順や費用をまとめた記事も参考になります。