実家の境界が分からなくても売れる？測量・隣地確認の進め方と費用

相続した実家を売ろうとしても、「境界標が見つからない」「隣の家との境が塀なのか分からない」ということがあります。古くからある実家では、境界に関する書類が残っていないケースも珍しくありません。

結論からいうと、境界が分からない実家でも売却は可能です。ただし、買主から確定測量を求められたり、境界が不明な分だけ売却条件が厳しくなったりすることがあります。

売り出す前に、手元の資料と現地の境界標を確認し、どこまで測量するかを不動産会社と相談しておくと安心です。この記事では、境界資料の探し方から測量、隣地所有者への確認、売買契約で決めておきたい内容まで順番に整理します。

実家の境界が分からなくても売却はできる

土地の境界が確定していなくても、売主と買主が条件に合意すれば売買できます。所有権移転登記をする際も、通常は確定測量図の提出が必須というわけではありません。

ただし、「売れること」と「買主が安心して買えること」は別です。境界が曖昧だと、購入後に隣地とのトラブルが起きるおそれがあります。そのため、個人の買主や住宅ローンを利用する買主から、引き渡しまでの確定測量を条件にされることがあります。

反対に、古家付き土地や地方の土地では、測量費用が売却価格に対して大きくなる場合もあります。そのような実家は、境界未確定であることを伝えたうえで、現状のまま売る方法も検討できます。

「境界が不明」とはどのような状態か

境界が不明といっても、状況はさまざまです。代表的なのは、次のようなケースです。

地面にある杭や金属プレートなどを「境界標」と呼びます。ただし、杭のようなものがあっても、本当に境界を示すものとは限りません。塀の中心や端が必ず境界になるわけでもないため、見た目だけで判断しないようにしましょう。

売却前に探したい境界関係の資料

すぐに測量を依頼する前に、実家や親の書類から境界関係の資料を探します。古い封筒や売買契約書のファイルに入っていることもあります。

法務局では、登記事項証明書、公図、地積測量図などを取得できます。公図は土地のおおまかな位置関係を示す図面です。地積測量図は土地の面積や形状などが記載された図面ですが、古いものは現在の測量精度と異なる場合があります。

これらの図面があっても、それだけで現地の境界が確定しているとは限りません。それでも、土地家屋調査士が調査する際の大切な手掛かりになります。

現況測量と確定測量の違い

測量にはいくつかの方法があります。実家の売却でよく出てくるのが「現況測量」と「確定測量」です。

現況測量は現在の土地の形や面積を測るもの

現況測量は、現地の塀や既存の境界標などをもとに、現在の土地の形状や面積を測る方法です。隣地所有者の立ち会いや合意までは含まないことが一般的です。

おおよその面積を知りたいときや、売却方針を考えるための資料が必要なときに役立ちます。ただし、測量しただけで隣地との境界が確定するわけではありません。

確定測量は隣地所有者の確認も含めて境界を明らかにするもの

確定測量では、法務局の資料や現地の状況を調べ、隣地所有者の立ち会いのもとで境界を確認します。合意した内容は、境界確認書や測量図などの書面に残します。

土地が道路や水路などに接している場合は、自治体などとの境界確認が必要になることもあります。個人同士の境界確認より手続きが増え、期間や費用がかかりやすくなります。

どこまでの作業を「確定測量」に含めるかは、依頼内容によって異なります。見積もりを取るときは、隣地への連絡、立ち会い、境界標の設置、確認書の作成まで含まれているかを確かめてください。

実家の測量費用はいくらかかる？

測量費用に全国一律の金額はありません。大まかな目安は、現況測量が10万〜30万円前後、確定測量が30万〜80万円前後です。

ただし、これは公定価格ではありません。土地が広い場合や形が複雑な場合、隣接地が多い場合、道路などとの境界確認が必要な場合は、目安を超えることがあります。

費用を左右しやすいのは、次のような条件です。

見積もりでは、追加料金が発生する条件も確認しておきましょう。金額だけでなく、作業範囲と納品される書類を比べることが大切です。

境界確認と測量を進める手順

1．所有者と登記の状態を確認する

登記事項証明書を取得し、土地の名義人や地番を確認します。相続後も親名義のままになっている場合は、売却による所有権移転の前に相続登記が必要です。

共有名義の土地は、測量や売却の方針を共有者間で話し合っておくと、その後の手続きが進めやすくなります。

2．書類と現地の状況を確認する

実家に残っている測量図や境界確認書を集めます。現地では、杭、金属プレート、塀、フェンス、側溝などの位置を確認し、写真を撮っておくと便利です。

境界標らしきものを見つけても、抜いたり動かしたりしないでください。草木や土で見えない場合も、無理に掘り起こさず、測量の依頼先に確認してもらうほうが安全です。

3．不動産会社に売却条件を相談する

地域や想定される買主によって、求められる測量の内容は変わります。売却査定を依頼する際は、境界標や確認書が見つからないことを伝えてください。

先に高額な確定測量を行うより、不動産会社に「確定測量が売却条件になりそうか」「境界未確定のまま売る選択肢があるか」を聞いてから決めたほうがよいケースもあります。

4．土地家屋調査士などに見積もりを依頼する

境界を調査し、測量や境界標の設置などを行う専門家が土地家屋調査士です。手元の図面や売却希望時期を伝え、必要な作業と費用を確認します。

売買契約後に測量が終わらない事態を避けるため、完了までのおおよその期間も聞いておきましょう。

5．隣地所有者に立ち会いを依頼する

確定測量では、隣地所有者に現地で境界を確認してもらいます。売主が突然訪問して署名を求めると、相手が警戒するかもしれません。連絡や説明は、土地家屋調査士を通じて進める方法があります。

隣地が相続後も故人名義になっていたり、所有者が遠方に住んでいたりすると、確認に時間がかかります。売却を急いでいる場合ほど、早めに着手すると余裕を持って進められます。

隣地所有者が境界確認に応じないときは？

隣地所有者と連絡が取れない場合や、境界について意見が一致しない場合は、確定測量を予定どおり終えられないことがあります。売主だけで境界線を決めることはできません。

連絡が取れないだけであれば、土地家屋調査士に所有者調査や連絡方法を相談します。意見が対立している場合は、法務局の筆界特定制度などを検討する方法もあります。筆界特定制度とは、土地が登記されたときの区画の線である「筆界」を、公的な手続きで明らかにする制度です。

ただし、筆界と、当事者が所有権の範囲だと考えている線が一致しないこともあります。話し合いで解決できない場合は、土地家屋調査士や弁護士などに状況を確認したほうがよいでしょう。

境界未確定のまま土地を売る方法

測量費用が売却価格に見合わない場合や、隣地所有者の協力を得られない場合は、境界未確定のまま売る選択肢もあります。ただし、買主には境界の状況を正確に伝えなければなりません。

登記簿上の面積で売買する

登記簿に記載された面積を基準に価格を決める方法を「公簿売買」といいます。測量後の実際の面積との差が分かっても、代金を精算しない条件にすることがあります。

一方、測量で分かった面積を基準に代金を決めるのが「実測売買」です。公簿売買にしたからといって、境界に関する問題までなくなるわけではありません。面積の決め方と境界確認の扱いは、分けて契約書に記載します。

境界を明示しない条件を買主と合意する

買主が事情を理解していれば、売主が境界を明示しない条件で売買することもあります。その分、値下げ交渉を受けたり、購入希望者が限られたりする可能性があります。

境界について隣地と意見が食い違っているなど、売主が知っている事実は隠さず伝えてください。「現状のまま売る」という取り決めだけで、説明しなかった問題への責任がすべてなくなるとは限りません。

不動産会社による買取も比較する

一般の買主を探す仲介では売りにくい場合、不動産会社が直接買う「不動産買取」を検討できます。境界未確定の土地に対応する会社もありますが、仲介による売却より価格が低くなる傾向があります。

対応できる物件や条件は会社ごとに違います。仲介と買取を比べたい場合は、実家の売却・買取サービスの選び方も確認してみてください。

売買契約で確認しておきたい内容

境界に不安がある実家では、口頭の説明だけで済ませず、売買契約書や重要事項説明書に条件を記載してもらいます。主に確認したい内容は次のとおりです。

例えば「引き渡しまでに確定測量を行う」とだけ決めると、隣地所有者の協力を得られないときに困ります。測量が完了しなかった場合に契約を解除できるのか、境界未確定のまま引き渡すのかまで、不動産会社を通じて調整しておくと安心です。

よくある質問

まとめ

実家の境界が分からなくても、買主と条件が合えば売却できます。ただし、買主から確定測量を求められることがあり、境界未確定のままでは価格や売却先が限られる可能性もあります。

手元の測量図や境界確認書を探し、現地の境界標を確認したうえで、不動産会社に売却方針を相談してみましょう。その後、必要に応じて土地家屋調査士から見積もりを取ると、不要な費用をかけずに進めやすくなります。

測量をする場合も、境界未確定のまま売る場合も、面積の決め方や境界明示の有無を契約書に残すことが大切です。売却と買取の相談先を比較したい方は、実家を売りたいときの相談先とサービスの選び方をご覧ください。