実家売却の媒介契約はどれを選ぶ？一般・専任・専属専任の違いと選び方

実家を仲介で売るときは、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。

違いが分かりにくく、「複数の会社に頼んだほうが売れやすいのか」「専任にすると不利にならないか」と迷う人もいるでしょう。

実家売却では、専任媒介が選びやすい契約です。不動産会社との連絡窓口を一本にしながら、定期的な活動報告を受けられるためです。ただし、立地や売主の希望によっては一般媒介や専属専任媒介が合うこともあります。

媒介契約とは、不動産会社に売却を依頼する契約

媒介契約とは、家を売りたい人が不動産会社に買主探しや売却手続きの支援を依頼する契約です。「仲介契約」と呼ばれることもあります。

契約書には、売り出し価格、不動産会社の業務内容、契約期間、活動報告の方法、仲介手数料などが記載されます。

媒介契約を結んでも、その時点で実家の売却が成立するわけではありません。契約後、不動産会社が広告を出したり、購入希望者を案内したりする売却活動が始まります。

なお、不動産会社が直接家を買う「買取」は、一般的に媒介契約による仲介とは仕組みが異なります。この記事では、仲介で売ると決めた後の契約の種類を扱います。売却先の探し方から確認したい人は、実家の売却・買取サービスと選び方もあわせてご覧ください。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

3種類の大きな違いは、複数の不動産会社へ依頼できるかどうかです。レインズへの登録、活動報告、自分で見つけた買主との取引にも違いがあります。

レインズとは、不動産会社が物件情報を共有するためのネットワークです。登録された実家の情報は、依頼先以外の不動産会社も確認できるため、購入希望者を広く探しやすくなります。

比較項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数社への依頼	できる	できない	できない
レインズへの登録	法律上の義務なし	契約日の翌日から7日以内	契約日の翌日から5日以内
売主への活動報告	法律上の義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間	契約内容による	3か月以内	3か月以内
自分で見つけた買主との取引	できる	できる	直接取引はできない

レインズの登録期限を数えるときは、不動産会社の休業日は日数に含まれません。専任媒介と専属専任媒介では、登録後に登録証明書が交付されます。売主は、証明書に記載された情報を使って登録内容や取引状況を確認できます。

一般媒介は複数社に依頼できる

一般媒介では、同じ実家の売却を複数の不動産会社へ依頼できます。各社がそれぞれ買主を探し、売買契約の成立に結びつけた会社が仲介手数料を受け取る仕組みです。

人気のある地域や、比較的売りやすい物件では、複数社の販売力を生かせる可能性があります。不動産会社ごとの反応や対応も比べられます。

一方、売主が各社と連絡を取らなければならず、問い合わせや内覧の日程管理が複雑になりがちです。実家が遠方にある場合は、鍵の管理方法も決めておかないと混乱することがあります。

一般媒介には、ほかに依頼した会社名を知らせる「明示型」と、知らせる必要がない「非明示型」があります。どちらになっているかは契約書で確認してください。

専任媒介は1社に任せながら自分でも買主を探せる

専任媒介では、売却を依頼できる不動産会社は1社だけです。その代わり、不動産会社にはレインズへの登録と、2週間に1回以上の活動報告が求められます。

親族や知人など、自分で見つけた買主と売買することも可能です。これを「自己発見取引」といいます。ただし、売買契約書の作成や重要事項の確認には専門知識が必要です。実際に直接取引をする場合は、契約内容や費用を不動産会社などに確認しておくとよいでしょう。

窓口が1社なので、売却活動を管理しやすい点も特徴です。遠方にある実家や、仕事をしながら進める売却では、一般媒介より負担を抑えやすいでしょう。

専属専任媒介は制限が多い分、報告頻度が高い

専属専任媒介も、依頼先は1社に限られます。専任媒介よりもレインズへの登録期限が短く、活動報告は1週間に1回以上です。

異なるのは、売主が見つけた買主であっても、依頼した不動産会社を通して取引する点です。親族や近所の人から購入の申し出がありそうな実家では、この制限を理解したうえで選ぶ必要があります。

自分で買主を探す予定がなく、売却活動を1社にまとめて任せたい人には選択肢となります。ただし、専属専任媒介を選んだから必ず早く売れるとは限りません。

実家売却ではどの媒介契約を選ぶ？

迷ったときは、売却活動を管理しやすく、定期報告も受けられる専任媒介から検討するとよいでしょう。ただし、契約の自由度を優先するなら一般媒介、売却を全面的に任せたいなら専属専任媒介も候補になります。

専任媒介が向いている人

専任媒介は、自由度と管理のしやすさのバランスが取れています。ただし、1社の販売力や担当者の対応に左右されるため、契約前の会社選びが大切です。

一般媒介が向いている人

依頼する会社を増やしすぎると、連絡や内覧調整の負担も増えます。一般媒介を選ぶ場合でも、地域の売却に強い数社に絞る方法があります。

専属専任媒介が向いている人

任せやすい反面、売主の自由度は3種類の中で最も低くなります。担当者と販売方針が合わなかった場合の影響も大きいため、契約前によく確認することが大切です。

媒介契約の種類だけで売れやすさは決まらない

一般媒介なら広く買主を探せて、専任媒介なら熱心に対応してもらえるとは限りません。実際の売却では、査定価格の根拠、広告方法、担当者の対応、地域での取引経験なども結果に影響します。

高い査定額を出した会社が、必ず高く売ってくれるわけでもありません。査定額は売却を保証する金額ではないためです。周辺の成約事例や物件の状態をもとに、価格の根拠を説明してもらいましょう。

専任媒介や専属専任媒介を結ぶ場合は、ほかの不動産会社から買主の紹介があったときにも、適切に対応するか確認しておくと安心です。他社からの紹介を正当な理由なく断り、自社だけで買主を探そうとする行為は、一般に「囲い込み」と呼ばれます。

レインズの登録証明書を受け取ったら、登録された価格や取引状況を確認してください。活動報告の内容が不十分なときは、問い合わせ件数や内覧後の反応も尋ねてみましょう。

契約前に確認しておきたい7項目

媒介契約書を受け取ったら、署名する前に次の項目を確認しましょう。分からない箇所は、その場で担当者に説明してもらうことが大切です。

空き家になった実家では、鍵の受け渡しや内覧前の換気、家の中に残された家具や家電などの扱いも確認しておくと、売却活動を進めやすくなります。

実家の片付けや名義の確認を含め、売却までの全体像を整理したい場合は、実家じまいの費用・手順・片付け・売却の流れも参考になります。

専任媒介・専属専任媒介の契約期間と更新

専任媒介と専属専任媒介の契約期間は、3か月以内です。3か月を超える期間が契約書に書かれていても、上限は3か月となります。

更新は、売主からの申し出により行います。不動産会社が売主の意思を確認せず、自動的に更新することはできません。更新後の期間も1回につき3か月以内です。

契約期間の終了が近づいたら、問い合わせ件数、内覧数、購入を見送られた理由を確認しましょう。そのうえで、同じ会社と更新するか、契約の種類や依頼先を変えるかを判断します。

反響が少ないからといって、すぐに会社を変えるのが正解とは限りません。価格が相場より高い、写真が少ない、荷物が多く内覧しにくいなど、別の原因も考えられます。

媒介契約についてよくあるご質問

まとめ：実家の状況と管理のしやすさで選ぶ

複数社へ依頼したいなら一般媒介、窓口を1社にまとめながら自分で見つけた買主とも取引したいなら専任媒介が候補です。自分で買主を探さず1社に任せ、毎週報告を受けたい場合は専属専任媒介を検討できます。

実家売却では、連絡や内覧の管理がしやすい専任媒介が選びやすいものの、契約の種類だけで売却結果は決まりません。査定額の根拠、販売方法、活動報告の内容、担当者との相性も比べてください。

依頼先がまだ決まっていない場合は、複数社の説明を聞いたうえで、実家のある地域に詳しい会社を探すとよいでしょう。相談先を比較したい人は、実家の売却・買取サービス4選と選び方から確認できます。