相続登記をしていない実家は売れる？親名義から変更して売却するまでの手順

亡くなった親名義の実家でも、相続登記をすれば売却できます。ただし、親名義のまま買主へ名義を移すことはできません。売却を完了するには、買主への所有権移転登記までに、相続する人への名義変更が必要です。

相続人が複数いる場合は、誰が実家を相続するのか、売却代金をどう分けるのかも決めなければなりません。売却を急いで不動産会社を探す前に、登記名義と相続人の状況を確認しておきましょう。

相続登記をしていない家は、そのままでは売却を完了できない

相続登記とは、亡くなった人が所有していた土地や建物の名義を、相続した人へ変更する手続きです。一般に「実家の名義変更」と呼ばれる手続きが、不動産については相続登記に当たります。

家の所有者として登記されている親が亡くなっている場合、親本人は売買契約や名義変更の手続きができません。親の印鑑や生前の委任状を使って、相続人が代わりに売ることもできません。

売買契約を結ぶ前から不動産会社へ査定を依頼し、売却準備を進めることは可能です。しかし、最終的に買主へ所有権を移すには、実家を相続した人が分かる登記が必要です。実務上は、相続登記を済ませてから売り出すか、登記完了の見通しを立てたうえで販売を始めるのが一般的です。

相続登記には期限がある

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請しなければなりません。

2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。施行前から相続と不動産の取得を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までが申請期限となります。正当な理由がないまま申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

期限が近いものの、遺産分割の話し合いがまとまらないケースもあるでしょう。その場合は「相続人申告登記」という簡易な手続きで、いったん申請義務を果たす方法があります。

ただし、相続人申告登記だけでは、実家を誰がどの割合で相続したかを確定する登記にはなりません。家を売るためには、遺産分割などを行ったうえで、所有者を示す相続登記が別に必要です。

亡くなった親名義の家を売却するまでの流れ

1．土地と建物の登記名義を確認する

固定資産税の納税通知書や権利証だけで判断せず、法務局で取得できる登記事項証明書で名義を確認します。土地と建物で名義が違うことや、実家前の道路や私道の持分、離れなどが別に登記されていることもあります。

固定資産税を家族が払っていても、その人が登記上の所有者になったわけではありません。税金の納付者と不動産の名義人は、別のものとして確認してください。

2．遺言書と相続人を確認する

遺言書があれば、その内容が相続手続きの出発点になります。自宅で保管されていた自筆の遺言書は、家庭裁判所での検認が必要になる場合があるため、見つけても勝手に開封しないようにしましょう。

遺言書がない場合は、亡くなった親の出生から死亡までの戸籍などを集め、法定相続人を確認します。子どもだけだと思っていても、親の前婚の子や養子が相続人に含まれることがあります。

3．誰が実家を相続するか決める

遺言書で相続する人が決まっていない場合は、相続人全員で遺産の分け方を話し合います。これを遺産分割協議といいます。

売却を予定している実家では、一人が単独で相続して売る方法と、複数人の共有名義にしてから売る方法があります。共有名義にすると、原則として売買契約や売却条件の決定に共有者全員の同意が必要です。

一人の名義にまとめる場合でも、売却代金の分け方や税金への影響を考えずに決めると、後から行き違いが生じることがあります。登記上の名義だけでなく、代金の受け取り方まで相続人間で確認しておくと、行き違いを防ぎやすくなります。

4．遺産分割協議書を作り、相続登記を申請する

話し合いがまとまったら、合意内容を遺産分割協議書にまとめます。一般的には、相続人全員が署名し、実印を押したうえで印鑑証明書を添えます。

相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。自分で申請することもできますが、相続人や不動産が多い場合や、数世代分の登記が必要な場合は、司法書士へ依頼する方法もあります。

5．査定を受けて売却方法を選ぶ

登記の準備と並行して、不動産会社の査定を受けることは可能です。査定によって、おおよその売却価格や修繕の必要性、片付けたほうがよい範囲などが分かります。

売却方法には、不動産会社が買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買う「不動産買取」があります。価格を重視するなら仲介、早めに手放したい場合や家財が多く残っている場合は、買取も選択肢になります。

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相続登記で必要になる主な書類

遺産分割協議によって名義を変更する場合は、一般的に次のような書類を使います。

遺言書を使う場合や法定相続分のまま登記する場合は、必要書類が異なります。戸籍を何度も提出する負担を減らすため、法定相続情報一覧図を利用する方法もあります。

相続登記では登録免許税がかかり、司法書士へ依頼する場合は別に報酬が発生します。金額は不動産の評価額、物件数、相続関係の複雑さによって変わります。

相続登記に時間がかかりやすいケース

相続人の一人と連絡が取れない

遺産分割協議は、原則として相続人全員の参加が必要です。一人を除外して話をまとめても、有効な遺産分割になりません。

住所が分からない場合は戸籍の附票などから確認します。所在や生死を確認できない場合には、家庭裁判所での手続きが必要になることもあります。

祖父母など前の世代の名義になっている

亡くなった親の家だと思っていても、登記名義が祖父母のままになっていることがあります。この場合は、祖父母から親、親から現在の相続人という相続関係を順に確認しなければなりません。

時間がたつほど相続人が増え、必要な戸籍や話し合う相手も多くなりがちです。数世代にわたる相続では、早めに司法書士へ登記の進め方を確認したほうがよいでしょう。

相続人の間で売却への意見が分かれている

相続人の一人が住み続けたい場合や、希望する売却価格が違う場合は、名義変更や売却が進まないことがあります。査定額、維持費、固定資産税、今後の修繕費などを具体的に共有すると、話し合いの材料になります。

空き家の管理や片付けにも費用と手間がかかります。実家全体をどう整理するか迷っている場合は、実家じまいの手順と費用をまとめた記事もあわせて確認してみてください。

名義変更前でも進められる売却準備

相続登記が終わるまで、何もできないわけではありません。次の準備は登記手続きと並行して進められます。

ただし、相続人が確定していない段階で、大規模な片付けや解体を進める場合は慎重な判断が必要です。家財の中に相続財産が含まれていたり、ほかの相続人が建物の利用を希望していたりする可能性があるためです。

不動産会社には「親名義のままで、相続登記はこれから」と伝えてください。登記にかかる期間も考慮し、無理のない売却予定を組んでもらいやすくなります。

相続した実家を売るときは税金も確認する

実家を売って利益が出ると、譲渡所得に対する税金がかかる場合があります。利益は売却価格そのものではなく、親が購入したときの費用や売却にかかった費用などを差し引いて計算します。

親が買ったときの売買契約書や領収書が見つかれば、捨てずに保管してください。取得費が分からないと、税金の計算で不利になることがあります。

相続した空き家の売却では、一定の要件を満たすと利用できる税の特例もあります。適用条件や申告期限があるため、売却前に税務署や税理士へ確認しておくと安心です。

よくある質問

まとめ

相続登記をしていない亡くなった親名義の家でも、必要な名義変更を行えば売却できます。ただし、親名義のまま買主へ所有権を移すことはできません。

登記事項証明書で名義を確認し、遺言書と相続人を調べたうえで、誰が実家を相続するか決めましょう。相続人が多い場合や祖父母名義のままの場合は、手続きに時間がかかることがあります。

相続登記の準備中でも、不動産会社への査定依頼は可能です。登記の進み具合を伝えながら査定を受け、仲介と買取のどちらが自分たちの実家に合うか比較すると、売却までの見通しを立てやすくなります。