兄弟で実家を相続するときはどうする？分け方と共有・売却の注意点

兄弟で実家を相続することになり、「誰が引き継ぐのか」「売ったお金をどう分けるのか」で迷う方は少なくありません。実家は現金のように簡単には分けられないため、話し合いがまとまらないこともあります。

結論からいうと、実家に住む人がいない場合は、売却して代金を分ける方法が比較的整理しやすいでしょう。誰かが住むなら、その人が実家を相続し、ほかの兄弟へ代償金を支払う方法があります。

兄弟全員の共有名義にすることもできますが、将来の売却や管理で全員の同意が必要になる場面があります。結論を急がず、実家の価値や維持費を確認してから決めることが大切です。

兄弟で実家を相続する主な方法

兄弟で実家を相続する方法は、大きく分けて3つあります。

どの方法が合うかは、実家に住みたい人がいるか、代償金を用意できるか、売却について兄弟の意見が一致しているかによって変わります。

一人が実家を相続する

実家に住み続ける兄弟がいる場合は、その人が単独で相続する方法があります。名義人が一人になるため、将来の管理や売却を進めやすいことが利点です。

ただし、一人だけが価値のある実家を受け取ると、兄弟間の取り分に差が出ます。その差を調整するため、実家を相続する人がほかの兄弟へお金を支払う「代償分割」が使われることがあります。

たとえば、相続財産が実家だけで、兄弟2人の取り分を同じにしたい場合です。一人が実家を取得し、もう一人へ実家の価値に応じた代償金を支払います。

この方法では、実家をいくらと評価するかが争いになりやすいため、事前に不動産査定を取っておくと話し合いやすくなります。代償金を一括で用意できない場合は、支払期限や分割払いについても書面に残しておくと、後の行き違いを減らせます。

実家を売却して代金を分ける

実家に住む人がいなければ、売却して代金を分ける「換価分割」が現実的な選択肢です。現金に変えることで、兄弟それぞれの取り分を分けやすくなります。

売却代金をそのまま分けるのではなく、仲介手数料、測量費、家財の処分費、解体費などを差し引いてから分けるのが一般的です。誰が費用を立て替えるのかも決めておきましょう。

売却を選ぶ場合でも、査定額がそのまま売れる金額になるとは限りません。複数の不動産会社へ査定を依頼し、価格だけでなく、売却方法や必要な費用も比べると判断しやすくなります。

兄弟の共有名義にする

兄弟それぞれが持分を持ち、実家を共有する方法もあります。「今すぐ売るか決められない」というときに選ばれやすい方法です。

ただし、共有は問題を先送りする形になりやすいため、積極的にはおすすめしにくい方法です。実家全体を売るときは、原則として共有者全員の同意が必要になります。

さらに、共有者の一人が亡くなると、その持分が配偶者や子どもへ相続されることがあります。共有者が増えるほど連絡や意見の取りまとめが難しくなり、実家を処分しにくくなるおそれがあります。

兄弟の相続分はどのように決まる？

遺言書がある場合は、原則としてその内容を確認します。遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、実家を誰がどのように引き継ぐかを決めます。

法律で定められた取り分を「法定相続分」といいます。亡くなった親に配偶者がおらず、相続人が子どもだけなら、法定相続分は原則として子どもの人数で均等に分かれます。

なお、法定相続分どおりに実家を共有しなければならないわけではありません。相続人全員が合意すれば、「兄が実家を相続し、妹は預貯金を相続する」といった分け方もできます。

共有不動産にする前に確認したい注意点

実家全体を勝手に売却できない

共有名義の実家全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば、通常の売却を進めることはできません。

自分の持分だけを売ることはできますが、買い手は限られます。知らない第三者が共有者になる可能性もあるため、安易に持分だけを処分するのは避けたほうがよいでしょう。

維持費の負担で揉めやすい

実家を使っていなくても、固定資産税、火災保険料、庭木の手入れ、修繕などにお金がかかります。空き家の期間が長ければ、定期的な換気や郵便物の確認も必要です。

誰が管理するのか、費用をどの割合で負担するのかを曖昧にすると、一人だけに負担が偏りかねません。共有するなら、管理方法と費用負担を兄弟間で決め、記録に残しておきましょう。

兄弟の一人が住む場合は条件を決めておく

共有名義の実家に兄弟の一人だけが住む場合は、無償で使用するのか、ほかの兄弟へ使用料を支払うのかを話し合っておく必要があります。

修繕費や固定資産税の負担、いつまで住むのか、将来売却するときはどうするのかも確認しておきます。口約束だけにせず、合意した内容を書面にしておくと、後の行き違いを減らせます。

兄弟で実家を相続するときの進め方

1．遺言書と相続人を確認する

遺言書の有無を確認し、戸籍を集めて相続人を確定します。実家の名義が亡くなった親ではなく、祖父母のままになっていることもあるため、登記事項証明書で所有者を確認しておきましょう。

自宅で見つかった自筆の遺言書は、勝手に開封できない場合や、家庭裁判所での検認が必要になる場合があります。法務局に保管されていた自筆証書遺言など、検認が不要なケースもあります。

2．実家以外の財産と借金も調べる

預貯金、株式、保険、車などの財産を確認。住宅ローンや借入金、未払いの税金など、マイナスの財産も確認が必要です。

相続放棄には、原則として自分が相続の開始を知ったときから3か月以内という期限があります。相続放棄は実家だけを手放す制度ではなく、預貯金などを含む相続全体を放棄する手続きです。借金が疑われる場合は、早めに確認しましょう。

3．実家の査定を依頼する

一人が相続する場合も、売却する場合も、実家の価値を把握することが話し合いの土台になります。不動産会社へ査定を依頼し、周辺の取引状況や売却時にかかる費用も確認します。

査定額に大きな差があるときは、その金額になった理由を聞いてみましょう。建物の状態、接道状況、境界、再建築の可否などが価格に影響していることがあります。

4．分け方を話し合い、遺産分割協議書を作る

相続人全員で実家の分け方を話し合います。決まった内容は「遺産分割協議書」という書面にまとめ、相続人全員が署名し、実印を押すのが一般的です。

売却する場合は、売り出し価格、値下げを判断する人、家財処分などの費用、売却代金の分け方まで決めておくと手続きが滞りにくくなります。

5．相続登記を行う

相続登記とは、実家の名義を亡くなった人から相続人へ変更する手続きです。相続登記は義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内が基本の期限です。遺産分割が後から成立した場合にも、追加の期限があります。

期限の数え方は相続開始の時期や遺産分割の状況で異なることがあります。必要書類が分からない場合や、古い名義が残っている場合は、登記を扱う司法書士へ確認するとよいでしょう。

売却するなら税金と申告期限も確認する

遺産の総額が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告が必要になる可能性があります。相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。申告と納税の期限は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。

親の購入時の契約書や領収書は、捨てずに保管してください。相続した空き家の売却に利用できる特例もありますが、建築時期や利用状況、売却期限などの条件があります。適用できるか迷う場合は、税務署や税理士へ確認しましょう。

兄弟の意見が合わないときの対処法

意見が合わないときは、「売る・残す」という結論から話し始めるより、それぞれの希望と負担を書き出してみてください。住みたい理由、売りたい理由、維持費を負担できる金額などを整理すると、対立の原因が見えやすくなります。

実家の価値について意見が分かれているなら、不動産査定を取って共通の資料にします。一人が相続したいものの代償金を用意できない場合は、実家を売る方法や、ほかの相続財産との組み合わせも検討できます。

当事者だけで話し合うことが難しい場合は、弁護士などの専門家を交える方法があります。それでも遺産分割協議がまとまらなければ、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する方法もあります。

実家を残すか手放すかを含め、実家じまい全体の流れを知りたい方は、実家じまいの費用・手順・片付け・売却をまとめた記事もご覧ください。

兄弟で実家を相続するときのよくある質問

まとめ

兄弟で実家を相続するときは、「一人が相続する」「売却して代金を分ける」「共有する」という選択肢があります。住む人がいなければ売却を、住みたい人がいるなら単独相続と代償金を検討すると、整理しやすくなります。

共有名義は一時的には公平に見えますが、売却や管理に全員の協力が必要です。将来の相続で共有者が増える可能性も考えて判断してください。

話し合いを始める前に、遺言書、相続人、実家以外の財産、登記名義を確認しましょう。そのうえで不動産査定を取り、実家の価値と売却費用を共有すると、兄弟間で具体的な選択肢を比べられます。登記は司法書士、税金は税務署や税理士、争いがある場合は弁護士というように、内容に応じて相談先を選ぶとスムーズです。